HMS 房屋管理系统-S1系统平台产品介绍帮助文档

# HMS 房屋管理系统 - 产品介绍说明

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## 一、产品概述

**HMS（House Management System）** 是一套专为**房屋租赁中介公司/房产经纪公司**打造的综合性业务管理系统。系统覆盖了从**楼盘小区管理 → 房源录入 → 客户带看 → 跟进记录 → 合同签约 → 佣金分配 → 定金管理**的完整业务闭环，帮助房产中介公司实现业务流程的标准化、数字化和智能化管理。

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## 二、适用对象

| 用户角色 | 主要职责 |
|---------|---------|
| **系统管理员** | 管理系统基础数据、字典配置、地铁线路、用户权限等 |
| **房产经纪人/业务员** | 录入管理名下房源、记录带看和跟进信息、签订租赁合同、查看佣金收入 |
| **店长/经理** | 审批产权信息、房态变更、定金；管理房源分配与转移；查看团队业绩与佣金汇总 |
| **房东** | 通过小程序/移动端在线签署租赁合同 |
| **租客** | 通过小程序/移动端在线签署租赁合同、扫码支付佣金 |
| **财务人员** | 管理佣金审核与发放 |

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## 三、技术架构

| 层级 | 说明 |
|------|------|
| **开发框架** | ThinkPHP 5.0（PHP） |
| **架构模式** | MVC 四层架构：Controller → Logic → Model → Validate，附加 Service 层处理跨模块复杂业务 |
| **多端支持** | Web 后台管理系统 + API 接口（支撑小程序/移动端） |
| **数据库** | MySQL（表前缀 `lqf_`） |
| **文档处理** | PhpOffice/PhpWord（Word 合同生成）+ Dompdf（PDF 转换） |
| **部署方式** | 独立模块插件化部署，可集成于 07FLY-CRM 体系 |

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## 四、功能模块详解

### 4.1 楼盘小区管理

对经营区域内的楼盘和小区进行统一管理。

- 支持楼盘/小区信息的增加、编辑、删除、查看
- 关键信息：楼盘名称、详细地址、行政区、所属商圈、总楼栋数、经纬度坐标
- **地图定位**：支持录入经纬度，可在电子地图上标注楼盘位置
- **附近搜索**：根据经纬度和半径（默认 5km）搜索周边楼盘，方便经纪人快速定位
- **房源统计**：自动统计每个小区下的可租房源数量
- **关联保护**：删除楼盘时自动检查是否有关联房源，确保数据完整性

### 4.2 房源管理

系统的核心模块，对所有出租房源进行全生命周期管理。

- 支持房源的增加、编辑、删除、查看
- **房源转移**：支持将房源在不同经纪人之间进行分配转移
- **房源编号**：自动生成唯一房源编号，便于统一检索
- **全面信息覆盖**：
  - 位置信息：楼盘、栋号、单元号、楼层、房号
  - 属性信息：户型、面积、租金、押金方式、朝向、装修风格
  - 业主信息：业主姓名、联系电话
  - 设施配置：家具家电等配套设施清单
  - 图片管理：支持批量上传房源照片（JSON 格式存储）
  - 特色标签：支持自定义标签（如近地铁、精装修、南北通透等）
- **八种房态管理**：

| 状态码 | 状态名称 | 说明 |
|--------|---------|------|
| 0 | 待确认 | 新录入待核实 |
| 1 | 可租 | 正常出租中 |
| 2 | 暂不可租 | 暂时无法出租 |
| 3 | 待跟进 | 需进一步跟进 |
| 4 | 已租 | 已成功出租 |
| 5 | 已定 | 已收取定金 |
| 6 | 锁定 | 已锁定不可操作 |
| 7 | 冻结 | 已冻结不可操作 |

- **高级筛选**：支持按楼盘、户型、朝向、租金范围、面积范围、房态、归属人员等多维度组合筛选
- **房源查重**：移动端接口支持房源查重，避免重复录入
- **我的房源**：API 接口支持经纪人查看自己名下的房源列表

### 4.3 带看记录

记录经纪人带领客户实地看房的全过程。

- 记录内容：房源信息、客户姓名与电话、带看时间、带看说明
- 自动关联当前登录经纪人信息
- 支持列表查询、增删改查操作
- 可统计带看次数，辅助评估经纪人工作量和转化率

### 4.4 跟进记录

记录经纪人对房源的日常跟进情况，便于团队协作与过程管理。

- 记录内容：房源信息、跟进人员、跟进内容、跟进时间
- **房态联动**：添加跟进记录时可同步更新房源状态
- **审核机制**：跟进记录支持审核流程，审核通过后正式变更房态，审核驳回则退回重填
- 确保房态变更的规范性和可追溯性

### 4.5 产权管理

管理房源的不动产权信息，为合规经营提供保障。

- **产权信息录入**：产权类型、房东身份证正反面照片、不动产权证照片（支持多张，JSON 存储）、权属编号
- 每个房源对应唯一产权记录（一对一关系）
- **审核流程**：提交 → 待审核 → 审核通过 / 审核驳回
- **状态联动**：审核通过后自动更新房源的 `property_status` 状态
- 有效规避无产权房源带来的法律风险

### 4.6 租约合同管理

系统最核心的业务模块，实现租赁合同的数字化管理。

- **七种合同状态流转**：
  `草稿(0)` → `待审核(1)` → `待签约(2)` → `已签约/生效中(3)` → `已到期(4)` / `已解约(5)` / `已作废(6)`

- **在线电子签约**：
  - 房东和租客双方通过小程序/移动端在线手写签名（签名保存为 PNG 图片）
  - 双方均完成签名后合同自动变更为"已签约"状态
  - 支持生成签字二维码，供双方扫码签名

- **合同文档自动生成**：
  - 基于预设 Word 模板（`contract.docx`）自动填充合同数据
  - 使用 PhpOffice/PhpWord 生成 .docx 文件
  - 自动转换为 PDF 格式，用于在线预览和下载
  - 确保合同格式统一规范、减少人工填写错误

- **支付功能集成**：
  - 生成支付二维码供房东/租客扫码支付佣金
  - 处理第三方支付成功回调，自动更新支付状态

- **补充功能**：
  - 支持上传已签纸质合同照片作为备案
  - 支持佣金重置，可重新计算和分配佣金

### 4.7 佣金分配

实现精细化、自动化的佣金计算与分配。

- **四种分配角色**：

| 角色代号 | 角色名称 | 说明 |
|---------|---------|------|
| 1 | 收房人 | 房源归属的经纪人 |
| 2 | 产权人 | 产证归属的经纪人 |
| 3 | 出房人 | 签订合同的业务员 |
| 4 | 推荐人/合作人 | 推荐客户的经纪人 |

- **两种房源类型的分配策略**：

**房东直租模式（默认比例）**：

| 场景 | 出房人 | 收房人 | 推荐人 | 产权人 |
|------|--------|--------|--------|--------|
| 无产权 + 无推荐 | 35% | 65% | — | — |
| 无产权 + 有推荐 | 35% | 32.5% | 32.5% | — |
| 有产权 + 无推荐 | 27% | 65% | — | 8% |
| 有产权 + 有推荐 | 27% | 32.5% | 32.5% | 8% |

**包租模式**：

| 场景 | 出房人 | 收房人 | 推荐人 |
|------|--------|--------|--------|
| 无推荐 | 74% | 26% | — |
| 有推荐 | 37% | 26% | 37% |

- 支持多个出房人/推荐人平均分配佣金比例
- **佣金确认流程**：待确认 → 已确认 / 已拒绝
- **发放管理**：待发放 → 已发放 / 已取消
- 自动计算、透明公正，减少团队内部利益纠纷

### 4.8 定金管理

管理租赁交易中的定金收取与退还。

- **定金类型**：
  - 租房定金（向租客收取）
  - 收房定金（向房东支付）
- **定金状态流转**：`待确定(0)` → `已确定(1)` → `已退还(2)` / `已没收/违约(3)`
- **审核机制**：定金录入需经过审核，审核通过后自动将房源状态更新为"已定"
- **合同关联**：签约完成后定金可关联到具体合同，实现全链追踪

### 4.9 审批中心

集中的审批管理入口，统一管理各类业务审批。

- **审批类型**：
  - **产权录入审批** — 对房源产权信息的录入进行审核
  - **房态更新审批** — 对房源状态变更进行审核
  - **看房审批** — 对带看记录进行审核
- 提供 API 接口，支持在移动端进行审批操作
- 确保关键业务操作经过规范审核，提升管理规范性

### 4.10 地铁线路与站点管理

服务于房源"交通便利性"标签的地铁数据管理。

- 管理城市地铁线路信息（线路名称、标识颜色等）
- 管理各线路的站点信息（站点名称、顺序、经纬度坐标）
- 与房源信息关联，实现"近地铁"标签精准匹配
- 支持按地铁线路/站点筛选房源

### 4.11 字典管理

系统级数据字典维护工具。

- 支持字典类型和字典项两级管理
- 灵活配置系统下拉选项（如户型类型、朝向、装修风格等）
- 支持排序，确保前端展示顺序可控

### 4.12 文章管理

简单的资讯内容管理功能。

- 支持文章的增加、编辑、删除、查看
- 可用于发布公司公告、租房攻略、政策法规等内容

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## 五、核心业务流程图

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┌─────────┐    ┌─────────┐    ┌─────────┐    ┌──────────┐
│ 楼盘录入 │ → │ 房源录入 │ → │ 带看记录 │ → │ 跟进记录  │
└─────────┘    └─────────┘    └─────────┘    └──────────┘
                                                    │
                    ┌───────────────────────────────┘
                    ▼
            ┌──────────┐    ┌──────────┐    ┌──────────┐
            │ 签订合同  │ →  │ 佣金分配  │ →  │ 佣金发放  │
            └──────────┘    └──────────┘    └──────────┘
                    │
                    ▼
            ┌──────────┐
            │ 定金管理  │
            └──────────┘
```

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## 六、产品特色与优势

| 特色 | 说明 |
|------|------|
| **业务闭环完整** | 覆盖楼盘→房源→带看→跟进→签约→佣金→定金的租赁全流程，一个系统管理全部业务 |
| **在线电子签约** | 支持房东/租客双方在线手写签名，自动生成规范 Word 合同并转 PDF，告别纸质合同烦恼 |
| **智能佣金分配** | 根据房源类型、角色组合自动计算佣金分配比例，支持直租/包租等多种模式，公平透明 |
| **多端协同** | Web 后台 + API 接口双层架构，支持 PC 端管理和小程序/移动端操作，随时随地办公 |
| **审批流机制** | 产权、房态、定金等关键业务均需审批，确保操作规范、数据可追溯 |
| **地图联动** | 楼盘支持经纬度定位，支持附近搜索，便于房源选址与推荐 |
| **插件化部署** | 作为 07FLY-CRM 的独立模块，可按需安装和卸载，灵活集成 |